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“自由的代价”---柏乔良律师的博客

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一房两卖,房屋归谁?—兼论不动产物权登记的效力  

2008-06-02 17:18:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、物权法条文及释义

物权法第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

释义:

不动产一般是指性质上不能移动或者虽然可以移动但移动会损害其价值的物。由于不动产具有重要的经济意义,所以法律规定了严格的不动产登记制度来确定其归属。

不动产登记是指权利人申请有关机关将不动产上的物权变动事项记载于不动产登记簿上的事实。从私法意义上讲,不动产物权登记的主要目的有二:一是明确不动产物权的归属,二是保障不动产的交易安全。完备的不动产登记制度不仅是财产交易有序化的必要条件,也是物权制度赖以生存的重要基础。

依照本条的规定,不动产物权的变动必须办理登记手续,否则不发生物权变动的效力。这表明我国采取不动产实质登记主义。在实质登记主义下,不动产物权的变动不仅需要当事人的法律行为,还需要登记。法律行为和登记双重法律事实决定了不动产物权变动的效力。与形式登记主义不同,形式登记主义下,当事人的法律行为是决定物权变动的唯一依据,登记与否仅仅是对抗第三人的要件。

本条中“法律另有规定的除外”主要是指非依法律行为的物权变动,这主要包含在本法第28-30条的几种无需公示即可直接生效的特殊情形。

二、典型案例

   原告:耿昌怀

    被告:于中国

    原告与周荣海自1996年始有债权债务往来,周荣海欠原告债务6万余元,为此双方曾于1996年诉至法院经调解达成一致还款意见。1998年12月10日,原告实际以14万元的价格向周荣海购得属其所有的坐落在市区前进新村2号楼306室商品房一套,由周荣海出具了14万元的收条给原告。双方为少缴房产税费于1998年12月14日签订了房地产买卖契约一份载明:周荣海将其坐落在市区前进新村2号楼306室房以6万元的价格卖给耿昌怀。当日,双方到扬中市房产管理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了上述房屋的所有权证。至此,原告取得了该房屋的所有权。此间,1997年至1998年12月10日,周荣海隐瞒与原告交易的事实又与被告交易该房,并从被告处 9次取得房款计12.8万元,于1998年12月10日将该房钥匙交给被告(原告取得产权证后实际一直未入住),被告一直居住至今。后原告向周荣海索要债务时发现被告占居该房,与其协商退房未果于2001年12月诉至本院。审理中,被告对原告当庭递交的周荣海出具给原告14万元房款的收条及载有原告所有权的产权证等证据真实性无异议,其提出原告与周荣海的买卖在后,属恶意串通的民事行为应无效,故拒不搬出该房,其与原告协商未果。

    [审判]

    江苏省扬中市人民法院公开审理后认为:原告提供的证明其对诉争房屋有所有权的相关证据真实,被告亦无异议,依法应予确认。原告与周荣海之间的房屋买卖行为因周实际收得原告购房款且双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续,故该买卖行为合法有效应予保护,而被告与双方周荣海之间的房屋,双方虽完成了交付房款和房屋的义务,该行为是成立的,但因其未办理房屋产权过户、登记等手续,有违法律,该行为不具有公信的效力,不能对抗原告对该房的所有权。其提出原告与周荣海之间的买卖行为系恶意串通,因未向法庭提供任何证据缺乏说服力,本院对此不予采纳。被告因此造成的损失应向恶意行为人周荣海追索,但不应因此影响原告对该房屋享有占有、使用的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条和《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第一百一十七条第一款,《中华人民共和国民法通则》第四十四条的规定,判决如下:原告耿昌怀对房屋(坐落在扬中市区前进新村2号楼306室)享有所有权,限被告于中国于判决生效后十日内腾空上述房屋内自己的物品并将该房退还交付给原告。

    一审判决后,被告于中国上诉称:周荣海是先将讼争房屋出售给上诉人,上诉人亦付清了购房款且周荣海也将房屋交付上诉人居住三年多,而被上诉人与周荣海抵债取得讼争房屋在上诉人取得讼争房屋钥匙之后,被上诉人应看一下房屋便知道上诉人居住在讼争房屋内,且发证部门未到现场进行评估、测量,违反法律规定的程序,故周荣海与被上诉人的房屋过户是无效的。请求撤销原审法院判决,依法改判或发回重审;由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人耿昌怀辩称:周荣海将讼争房屋出售给被上诉人,依法办理了产权过户手续,被上诉人依法享有占有、使用、处分的权利,请求驳回上诉,维持原判。

    镇江市中级人民法院审理查明:案件事实与证据与一审相同。鉴于在二审期间,上诉人于中国向原审法院提起行政诉讼,要求撤销扬中市房产管理局颁发给被上诉人耿昌怀讼争房屋产权证,二审法院依法中止了本案。上诉人于中国提起的行政诉讼历经二审终审,被上诉人耿昌怀领取的讼争房屋所有权证被确认为合法有效。本案即上诉的二审民事诉讼依法予以恢复审理,并认可了上述行政诉讼认定的事实和结论。

江苏省镇江市中级人民法院经审理认为:上诉人虽然于1997年至1998年12月间先后给付周荣海购房款,周荣海亦将讼争房屋交付上诉人居住使用,但周荣海与上诉人之间的讼争房屋买卖未办理产权变更登记,而周荣海与被上诉人之间就讼争房屋买卖已办理了产权过户登记手续。上诉人向原审法院提起行政诉讼,要求撤销扬中市房产管理局颁发给耿昌怀讼争房屋产权证,其行政诉讼驳回了上诉人要求撤销讼争房屋产权证的诉讼请求。依照有关法律规定,不动产所有权转移以登记取得,故被上诉人是讼争房屋的合法所有权人。上诉人的上诉理由不成立,其上诉请求,依法不予支持。驳回上诉,维持原判。

三、法理解析

这是一起典型的由于“一房二卖”而引发的商品房买卖纠纷,经历一审行政诉讼和一、二审民事诉讼,审理中又出现法定中止诉讼事由,跨时间度四年,二审法院在2004年5月作出了关于讼争房屋所有权的终审民事判决。本案主要涉及到三个法律问题。一是民事、行政法律关系出现交叉矛盾时应如何处理;二是如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力的关系;三是恶意出卖人应承担何种违约责任。

    (一)民事、行政法律关系出现交叉矛盾时应如何处理

    本案中,原告即第二买受人耿昌怀于2001年12月向江苏省扬中市人民法院提起一审诉讼,请求判令被告即第一买受人于中国搬出讼争房屋,一审法院作出支持原告诉讼请求的民事判决,第一买受人于中国不服,于2002年2月向二审法院提起上诉。在二审期间,上诉人于中国又向原一审法院提起行政诉讼,要求撤销扬中房产管理局颁发给第二买受人即被上诉人耿昌怀讼争房屋的产权证。二审法院遂中止民事诉讼,等待原一审法院2003年12月30日作出的驳回第一买受人于中国诉讼请求的行政判决生效后,再行恢复二审民事诉讼,作出维持一审民事判决的终审判决。是什么原因致使本案审理时间长达四年呢?这主要是由于我国立法对民事、行政交叉案件如何审理缺乏明确规定而造成的。

    20世纪以来,随着国家行政管理领域的不断扩张,现代社会中行政权已逐渐介入到传统的私权领域,民法和行政法所调整的民事法律关系和行政法律关系存在大量相互交叉、重合的情形,使得当事人的同一行为有时具备了多重法律属性,产生了民事争议和行政争议的交叉或牵连问题,即所谓的民事、行政交叉案件,本案即是其中的一起典型案例。现行《民事诉讼法》和《行政诉讼法》对之如何解决没有任何规定,最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第61条只是原则性地规定了对于民事、行政性质交叉案件可以合并审理,但至于具体如何操作则未作明确规定。因此,司法实践中做法也各不相同:有的法院各自独立审理民事争议和行政争议;有的实行先行政后民事原则;有的以行政案件为主,对于民事争议部分告知当事人另行起诉;有的以民事案件为主,在涉及具体行政行为的合法性时,告知当事人另行起诉或对原民事案件裁定中止诉讼(如本案),这些实践中不一的做法严重破坏了法律的统一性,妨害了司法公正,损害了法律的威严。

    我国应尽快建立行政附带民事诉讼制度,作为行政诉讼类型的补充,这是解决民事、行政交叉案件的最佳方式。所谓行政附带民事诉讼,是指在处理民事、行政交叉案件时,由人民法院通过行政诉讼,在审查行政机关具体行政行为是否违法的同时,因行政诉讼原告的请求或利害关系人的申请,对该具体行政行为所引发的民事争议一并审理的诉讼制度。在行政附带民事诉讼中,原告应当是与具体行政行为有直接利害关系,又与他人有民事争议的公民、法人和其他组织,行政诉讼的被告是行政主体,民事诉讼的被告是与原告发生民事争议的相对人;对于行政部分由行政主体负举证责任,只有赔偿部分可调解,民事部分实行“谁主张、谁举证”,可适用调解;人民法院应分别作出行政判决和民事判决书或民事调解书。该诉讼制度的可行性至少有以下三点理由:第一,在民事、行政交叉案件中,两种诉讼请求间具有一定的内在联系,民事争议的解决必须依赖于行政争议先行解决或依赖于行政行为的合法性,行政诉讼是主诉。第二,审查行政行为合法性后,则争议的民事权利义务也基本可以确定了,此类案件从本质上讲,仍属于行政诉讼的范畴,因附带一并处理民事争议,故实行行政附带民事诉讼最能体现处理此类案件的程序性质和本质特征了。若作出行政裁决,而不对关联民事争议作出处理,当事人还得另行提起民事诉讼,由人民法院民事审判庭重新对民事争议作出审查和处理,这样不但浪费了诉讼资源,亦影响了司法裁决的效率。第三,目前我国行政诉讼案件并不多,但民事诉讼案件不断涌现,其审理压力不断增加,把行政、民事交叉案件划归行政庭按行政附带民事诉讼加以审理,不仅切合当前司法审判的需要,能杜绝实践中的不统一做法,而且能缓解民事审判的压力,彻底解决纠纷,减轻当事人的讼累,更好地促进司法公正与效率。

    (二)如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力的关系

    在本案中,被告即第一买受人于中国与出卖人周荣海1997年达成口头商品房306室买卖合同,后陆续共计付款12.8万元,并于1998年12月10日从出卖人处取得钥匙,完成了商品房的实际交付,而原告即第二买受人耿昌怀于1998年12月10日实际付款14万元,与出卖人周荣海达成商品房306室买卖合同,并于同月14日在扬中房产管理局交纳房产交易税及房产契税并办理了产权过户手续。审理中,二份商品房买卖合同是否均具备法律效力以及与房产登记的关系如何,成为本案争议的一个焦点问题。一种观点认为,房屋买卖合同是否要式合同,必须办理登记手续才生效,第一买受人于中国与出卖人达成的商品房买卖合同因未办理产权过户登记而无效,第二买受人耿昌怀签订的商品房买卖合同因已办理产权过户登记是有效的。另一种观点认为,不动产过户登记是房屋买卖合同法律上的交付要件,影响的是房屋所有权的转移,并不影响房屋买卖合同的效力。

    笔者同意第二种观点。我国《民法通则》第85条规定:“合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。”而现行法律法规要求转移产权办理登记手续,并未对房屋买卖合同成立作出特别要式规定,因此,只要符合该法条的房屋买卖合同是具备法律效力的。最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条也对此作了进一步的相同规定。《合同法》第135条规定出卖人负有转移标的物所有权的义务,过户登记是所有权法律上的交付,是出卖的义务,属于合同履行的范畴,与合同效力也无涉。如果把不动产登记作为房屋买卖合同生效的要件,将与商品房预售存在着矛盾,因为签商品房预售合同时,房屋尚未建成,无法办理过户登记,那么预售合同就无法得到法律保护,此不仅与商品房预售法律法规不符,亦有违民法的诚信原则和鼓励保护交易原则。

    由此可见,不动产产权登记不是房屋买卖合同的生效要件,并不影响房屋买卖合同的效力,过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴,是房屋所有权转移的要件。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。就本案而言,原告即第二买受人耿昌怀与出卖人签订房屋买卖合同,并办理了产权过户登记手续(且经行政诉讼确认合法),其经登记的不动产物权能够对抗第三人即第一买受人于中国的支配权。故一、二审法院作出支持耿昌怀诉讼请求的判决是正确的。

(三)“恶意出卖人”应承担何种违约责任

    本案中,第二买受人耿昌怀打赢了官司,其房屋物权是受到法律保护了,但由引发的另一个法律问题是,第一买受人于中国与出卖人周荣海签订的房屋买卖合同也是有效的,仅未办理过户登记履行法律上的交付手续而已,其因周荣海“一房二卖”违反诚信行为损失巨大,应另案起诉向出卖人周荣海主张哪些权利呢?

    《合同法》第107条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于讼争房屋经审判已确认归第二买受人耿昌怀所有,结合《合同法》第110条的规定,第一买受人已无法主张出卖人周荣海履行房屋法律交付行为了,其房屋买卖合同依法应予解除,那么如何确定周荣海应承担的违约责任呢?由于第一买受人与周荣海未在合同中约定违约金,根据《合同法》第114条第1款的规定,第一买受人可以请求出卖人返还已付购房款12.8万元以及同其银行贷款利息,并赔偿因违约所造成的全部损失,除此之外,第一买受人能否提出惩罚性损害赔偿呢?

    近年来,商品房交易中的欺诈行为越来越严重,对恶意违约和欺诈的商品房出卖人追究惩罚性赔偿责任显得格外迫切。2003年4月28日,最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时,买受人除可请示出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。该司法解释的出台,对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈及恶意违约等不良行为,促进诚信交易起到了积极的作用。由此可见,出卖人周荣海的行为符合司法解释列举的第二种情形,第一买受人可以据此主张惩罚性损害赔偿。

 

 

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