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“自由的代价”---柏乔良律师的博客

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一房两卖法律问题  

2007-08-07 15:04:37|  分类: 房地产法律 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 法律依据:

最高法《关于商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

一房二卖的情形:

     一房二卖,指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

    根据我国《城市房地产管理法》的规定,国家实行房屋所有权登记发证制度,取得房屋应当申领房屋所有权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段,首先依法签订房屋买卖合同,这是一个债权行为,即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记,这是一个物权行为,即房屋的所有权从出卖人转移给买受人,买受人成为房屋的所有权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形:

    (1)两个买受人中,有一个买受人已取得房屋所有权证。

    (2)两个买受人都没有取得房屋所有权证。

 一房二卖所涉及合同的效力:

        (1)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证,而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前,则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。

    根据《民法通则》及《合同法》的有关规定,在房屋所有权未作变更登记时,房地产开发商作为所有权人,有权处分自己的财产,因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形,自成立时起生效。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形,因此后买受人在无法取得房屋时,有权请求法院或仲裁机构撤销合同。

    (2)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证,签订于取得房屋所有权证之前的合同,为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同,为无效合同。

    在房屋所有权作了权属登记之后,所有权主体已经不再是房地产开发商,在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋,构成无处分权人处分他人财产,根据《合同法》的有关规定,相应的合同无效。

    (3)先、后买受人都没有取得房屋所有权证,如上所述,只要不存在法定的无效情形,所有的买卖合同均为有效或为可撤销。

       (4)如果房地产开发商与第三人恶意串通,进行一房二卖的,则相应的合同无效。

    依据《合同法》第五十二条的规定,恶意串通,损害第三人利益的合同无效。根据《司法解释》第十条规定,即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用,善意买受人仍可主张第三人的合同无效。

一房二卖的法律后果:

    1、从民事责任角度分析

    (1)对于有效合同的当事人

    任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同,交付房屋。而从公平合理的角度出发,房地产开发商应对第一买受人履行交付义务,而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言,根据《司法解释》第八、九条规定,未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    (2)对于可撤销合同的当事人

    根据《合同法》的规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    (3)对于无效合同的当事人

    无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    (4)二种情况下的特殊处理

 第一种情况:根据《司法解释》第七条的规定,在房屋拆迁补偿安置协议中,如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,那么被拆迁人享有优先权,即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续,其仍可以主张后买卖合同无效,请求撤销房屋所有权登记,并要求房地产开发商交付房屋。

    如果被拆迁人不主张上述权利,其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    第二种情况:后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定,善意买受人可以主张恶意串通的合同无效,即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续,善意买受人仍可以主张其合同无效,请求撤销房屋所有权登记,要求房地产开发商交付房屋。

    如果善意买受人不主张上述权利,其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

        另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定:“双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果,即双方因恶意串通合同而取得的财产,应收归国家或集体所有。

    2、从行政责任角度分析

    根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,房地产开发商存在一房二卖的情形时,应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。

    3、从刑事责任角度分析

   房地产开发商一房二卖,在主观上存在欺诈的故意,因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。

    在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时,应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上,合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物,即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物,但自己根本不打算履行交房义务,也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中,行为人只是为了获取不正当的利益,故意不履行其他合同,但其并不具有无偿占有他人财物的意图,即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖,但对于买受人已支付的购房款,其并不想非法占为已有。其次在具体行为上,结合主观故意考虑,构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力,如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时,采取各种欺诈手段,如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等,企图骗取买受人的财物占为已有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后,又打算不履行交房义务,肆意挥霍所取得对方财物等。综上,在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中,房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配,即其只想无偿占有对方财物,而无履行交房意图,而买卖合同已进入履行阶段,即买受人已经支付房款。

    根据刑法的规定,合同诈骗罪是数额犯,即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定,一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》,以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。

买方的惩罚性赔偿请求权:

根据《商品房司法解释》第八条和第九条的规定,在商品房重复销售纠纷中,在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。

  在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第八条的规定:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定:卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

 在先买方和在后买方的惩罚性赔偿请求权,相似却又有所不同。

  (1)在先买方的惩罚性赔偿请求权

  依《商品房司法解释》第八条的规定,在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为。具体而言是指“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,导致商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋。即只要属于商品房的重复销售,并且导致在先买方无法取得房屋,在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权,而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。这与本司法解释第十条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权形成交叉:

  其一:如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话,比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方,导致在先买方无法获得房屋,在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权,而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。

  其二:如果在后买方与卖方恶意串通,但在先买方依据第十条规定主张在后合同无效,则在先买方最终能够获得房屋,因此不应依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。

  其三:如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方,而在先买方不主张在后合同无效的话,可以依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权。

  (2)在后买方的惩罚性赔偿请求权

  依《商品房司法解释》第九条的规定,在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错。即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实,“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性,所以第九条(在后买方的惩罚性赔偿请求权)与第十条(在先买方对在后合同的无效请求权)在适用范围方面绝对不可能交叉。不过,其与第八条(在先买方的惩罚性赔偿请求权)却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约,则在先买方可能依据第八条规定获得惩罚性赔偿请求权,而在后买方却有可能依据第九条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两者的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使。因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上,在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的,只能是得不到房屋的另一位买方。

  3、惩罚幅度

  也许是受《消法》的影响,不少人将惩罚赔偿理解为双倍赔偿。实际上并非如此。就理论而言,惩罚幅度取决于多种因素。比如强弱双方的实力差距、滥用优势的频率和危害、强者违法行为被揭露的难度和概率、违法者实际承担责任的能力等。因此惩罚幅度不可能局限于双倍。高于或低于双倍都是正常的。《商品房司法解释》所规定的惩罚幅度实际上是接近但不等于双倍。无论是依据第八条还是第九条的规定,无论是在先买方还是在后买方,都有权要求房地产企业“返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”可见,房地产企业的责任有三:一是返还房款和利息,二是赔偿损失,包括直接损失和特定的间接损失,三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此,惩罚的基数并非买方的全部损失,而只是以房款为基数。而且并非全部房款,而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款,也并不是当然的一倍,而是不超过一倍,既可以等于也可以小于一倍。所以就买方而言,其所得到的赔偿是少于但接近于损失总额的两倍的。可见,该项惩罚比《消法》的惩罚幅度略小一些。笔者认为这是合理的。毕竟房屋的价值远远大于一般的消费品,过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正,也可能使房地产企业蒙受过大的损失从而最终影响到我国房地产市场的培育和发展。

 

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