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“自由的代价”---柏乔良律师的博客

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物权法与高尔夫经营  

2007-08-07 14:58:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十届全国人大五次会议以高票通过了众人瞩目的物权法,将于今年10月1日起正式施行的物权法,从1993年启动物权法起草工作至今,历时14年的时间,终于实现了大家“对私有财产给予平等保护”的美好愿望。“所有权为大”似乎瞬间成为了人们热议的一句话。而对于高尔夫行业来说,物权法出台也有其深刻的意义。本文将对高尔夫经营中与物权法有关的几个问题做简要的介绍和点评。

一、严格限制农用地转为建设用地

《物权法》第43条:国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

点评:该规定要求用法律手段严格限制国家对集体所有土地进行征收的条件、权限和程序,与土地管理法一起构建成最严格的土地管理制度,切实保护农用地,维护民生大计。

我国的耕地保有量只有18.3亿亩,人均耕地只有1.4亩,是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定,到2010年耕地保有量必须保持18亿亩,这是一项约束性指标,是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度,特别是切实保护基本农田,是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。

由此可见,2004年国务院一号文件即《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》与国家保护农用地特别是耕地的政策保持一致,因此也难以在短期内解禁。

二、建设用地不得随意改变土地用途

《物权法》第140条:建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

点评:一些地方政府片面追求“以地生财”,几乎一切征地项目都“搭乘”公共利益,随意“出让、批租”国有土地;房产商打着兴办教育、城市绿化等名义,用较低的价格从政府手中获得土地大搞开发等,让不少地方出现了大学城随处可见别墅、度假村、美食街,高尔夫球场竞相兴建等“怪现象”。物权法明确规定了建设用地不得改变土地用途,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权,控制建设用地总量等,严格控制和规范了建设用地的使用,可以有效防止“圈地热”等类似现象的发生。但还需要加强建设用地审查关,把建设和经济发展等名义下的不切实际的“形象工程”“政绩工程”项目清除出去,让越来越少的土地资源更多地用于公益建设。

三、建设用地续期问题

《物权法》第149条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

点评:按照我国现行法律的规定,建设用地使用权的最高期限,住宅用地为70年,工业和综合用地均为50年,商业用地则为40年;而对于到期后的各类型物业该怎么办却没有规定。作为“保护个人私有财产不受侵害”的一个重要体现,10月施行的物权法做出了这样的明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

那么,非住宅建设用地使用权期限届满怎么办呢?这自然成为高尔夫业界普遍关注的问题。《物权法》很明显作出了区别于住宅用地的规定,这又有两个问题:对于续期依照法律规定;对于地上房屋及其他不动产权属有约定从约定,无约定则依照法律和行政法规定规定。

从现行法律来看,我国《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《暂行条例》)均对以出让方式取得的国有土地使用权期限届满后的收回予以了规定。依据这些规定,以出让方式取得的国有土地使用权在合同约定的期限届满时,土地使用者可以提前申请续期,如果土地使用者不申请续期或虽申请续期依法未获批准,土地使用权由国家无偿收回。实践中,该申请是否能够获得批准一般与土地使用规划有关。

在收回程序上,目前土地管理部门的做法是将该收回行为定性为行政处理决定,并通过向土地使用者下达收回土地使用权的行政处理决定书进行的,同时,依据《暂行条例》的规定,地上建筑物也由国家一并无偿收回。

需要指出的是,《暂行条例》不分情况一律无偿收回地上建筑物的做法显然侵害了建筑物所有人的合法所有权。也正因为此,《城市房地产管理法》未采纳该规定,但鉴于该问题的复杂性,又未予明确规定,而是采取了回避的态度。我们认为,此时的收回行为应该属于民事行为,收回时地上建筑物的补偿问题也应当按照民法的原则和规则解决。《暂行条例》的规定与《宪法》相冲突,而作为新法和上位法的《城市房地产管理法》也未明确规定可以对所有者该建筑物的所有权予以剥夺,该所有权即应是受到法律保护的,这与《物权法》保护私人合法财产的精神也是完全一致的。也就是说,在土地使用权因期限届满而消灭时,依“房地一体”的原则,地上建筑物由作为土地所有人的国家一并收回,但所有人应按建筑物收回时的时价得到补偿;如果该土地的现有利用状态在未来仍符合规划,且也不存在公共利益需要的问题,土地所有人可以请求土地使用者在建筑物尚余寿命的期限内延长土地使用权的期限,土地使用权人拒绝延长的,表明地上建筑物对其已无价值,土地所有人可以不予补偿一并无偿收回地上建筑物。在实务操作中,出让方和受让方可以按照上述原则在出让合同中就补偿事宜事先予以约定,亦可在期限届满时另行达成补偿协议。

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